温哥华房地产市场“雪崩”,但是你敢抄底吗?地产

2016-11-22    来源:未知    编辑:admin
转载声明 作者:李超 来源: 晨哨网 (ID:MW-Group) 本周一篇题为《雪崩!温哥华房价10天暴跌24.5%!楼市已经崩盘,竟为阻止中国人买房?》的热文被各大公众号转爆,累计阅读
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作者:李超

来源:晨哨网(ID:MW-Group)

 

 

本周一篇题为《“雪崩”!温哥华房价10天暴跌24.5%!楼市已经崩盘,竟为阻止中国人买房?》的热文被各大公众号转爆,累计阅读量预计超百万。

 

该文称,“最新数据表明:温哥华的房价在过去28天内下跌了20.7%!在过去三个月跌幅更是达到惊人的24.5%!当7月底加拿大BC省决定对海外买家征收15%的额外房产税时,很多分析倾向于‘外国投资人所占比例较小,对本地市场销售和房价不会产生太大影响’。而事实的情况是,仅仅十天,温哥华楼市就从天堂被打回到了地狱!”

 

 

 
果真如此的话,对于热衷“海淘”房地产的中国人不又是一次“天上掉馅饼”的机会?毕竟即使考虑上额外的房产税,温哥华的房价还是比此前下降了不少。为了证实这一消息的确实性,晨哨君遍查加拿大媒体和统计机构的资料,发现目前温哥华的楼市确实处于“量价双降”中,但由于未来的前景目前尚难预测, 政府处于两难的政策困境中,现在抄底或许还为时过早。
 
温哥华楼市遭遇拐点
 
根据加拿大房地产经纪商Zolo的最新数据,在7月24日到8月21日期间,温哥华房屋的平均出售价格为110万美元,月度降幅为17.6%,季度降幅达26.8%,而与去年同期相比,降幅为8.5%。
 
 
从销量数据看,温哥华的楼市也在萎缩。独栋别墅、联排别墅和公寓在8月的销量均滑到低点,其中独栋别墅的销量为100套,联排别墅为60套,公寓为390套;而去年同期的销量则分别为298套、119套和642套。而房屋销量库存比也从今年2月开始一路下滑,目前处于低点。
 
 
从上述数据看,温哥华的房地产正在出现“量价双降”,但一个月前这个市场还是另一种画风。从以下三幅月度、年度和三年的价格变化图看,2016年7月温哥华的楼市还处于牛市,并且近三年来一直保持牛市。
 
 
那么据此可推拐点出现在七月,当7月底加拿大BC省决定对海外买家征收15%的额外房产税,温哥华楼市坍塌了。那么问题来了,国际买家在温哥华占比并不高,根据加拿大媒体的报道,在税收新规颁发前,外国买家在温哥华房地产交易中仅占10%, 在温哥华的核心城区的交易中占比更只有5.1%,并且外国买家的需求主要集中在豪华型住宅,这意味着温哥华的房地产市场主要以内需为主,但为何这一针对外国买家的税收新规,会对整个市场产生如此大的影响呢?温哥华的楼市会真的进入“寒冬”还只是短暂的应激反应?
 
进退维谷的政策困局
 
为何温哥华会专门出台被戏称为“排外税”的,针对外国买家的税收新规?晨哨君认为,这与温哥华近年来房价的不断上涨,以及媒体不断鼓吹外国买家导致温哥华楼市供应紧张密切相关。
 
根据CBC News2016年5月的报道,温哥华地区独栋别墅的“标杆价格”一年来,上涨了30.1%,达到140万美元。“标杆价格”是指在考虑了房间数目、大小和其他因素后,市场上一栋典型房屋的价格,但不是平均价格或价格中位数。在温哥华最贵的西区(West Side),独栋别墅的“标杆”价格更是达到320万美元,较之十年前上涨了172%,但近一年的涨幅就达到28.4%。不仅独栋别墅在涨价,温哥华的公寓和联排别墅价格一年来都在快速上涨,涨幅分别为20.6%和22.1%。
 
 
在价格的推动下,温哥华的楼市加大了供应,但仍然赶不上需求的增加。2016年4月,温哥华核心城区所有物业的销量比十年来所有4月销量的平均值高出41.7%,销量与活跃的上市房屋比达到63%(根据经验,这一比率达到20%以上,房价就将承受上涨压力)。具体来看,60万美元以上的联排和公寓需求已经超过了新上市的供应,而70万美元以上的独栋别墅供需状况也类似。
 
这导致更多的当地人抱怨买不起房,加拿大媒体开始不断将矛头对准外国买家,尤其是中国买家,认为温哥华楼市绝大部分买家都是中国人。他们写道,“过去三年里,Metro Vancouver独栋别墅的标杆价格增加了70%。同时,工资几乎没变。这意味着我们中的大多数将有更大的困难在城里买房。这是令人受挫的,是否我们应该找点对象去怪罪。”加拿大媒体2015年来多次报道中国人在温哥华的“买买买”行为,更有新闻标题称“中国人买下了整个温哥华”。
 
在此背景下,7月底加拿大BC省决定对海外买家征收15%的额外房产税,此消息一出,温哥华楼市从天堂跌到了地狱。房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计,从8月1日到14日,西温哥华地区只有3套房屋出售,去年同期是52套,同比跌幅高达94%。除了西温哥华,列治文地区销售暴跌96%,北本拿比地区跌幅为95%,西区、高貴林市均遭到打击。平均来看,8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。
 
对于温哥华房价过去一年上涨过快原因,加拿大分析人士持有不同观点。一种看法是,温哥华房价过去的较快增加,是内需推动的,不应该将责任加于外国买家身上。近年来,伴随着经济复苏和量化宽松,加拿大企业的经营逐步恢复,但利率依然保持在低位,抵押贷款看起来很便宜,加拿大房地产市场变成一个有吸引力的投资地。同时,温哥华价值大约1970亿美元的193000套房屋,被超过55岁以上的退休人员拥有,其中600亿美元的房屋拥有者是75岁以上的人。这些房屋所有者很多希望帮助自己的一个或多个孩子购买属于他们自己的房子。婴儿潮时期的父母通过抵押贷款和二次抵押贷款,能够撬动的资产大约价值1970亿美元。结果可能很多更年轻的人能够买房子,一个新的、更大的资本涌入温哥华房地产市场。简而言之,温哥华房价的上涨是内需的结果。
 
另一种看法则认为,温哥华的房价在新规后出现暴跌,恰恰证明了外国买家是温哥华房价升高的主要推手。加拿大房产经纪市场份额第一的瑞麦地产(RE/MAX)内部人士对外表示,据该公司保守估算,2014年中国买家在加拿大的交易额达 150亿美元(按汇率折算达900多亿元人民币),2015年更多。加拿大国民银行的经济学家Peter Routledge称,2015年中国买家在温哥华楼市投入了127亿加元(约合人民币640亿元),占该城市总量的33%。他估计在多伦多这个数字是 90亿加元(约合人民币454亿元),占总销售量的14%。
 
但市场共同的看法是,这一“用力过猛”的新规,可能对温哥华的房地产市场带来沉重的打击,并且直接导致当地失业率增加,因为温哥华的经济对房地产行业有很强的依赖性。
 
晨哨君相信,现在最令中国买家头疼的,不是媒体对其推高房价的指责,而是未来温哥华房价的走势的判断,当前的下跌是市场在高位面对外部压力的应激反应,还是真实的打击了市场造成了实际的拐点?温哥华当局未来是会从保护当地买家的利益出发维持新规,还是会更多考虑失业率而取消新规?温哥华的房价将何去何从?真的应了那句股市的老话,“追涨杀跌”,当温哥华房价上涨时,需求大于供给,现在房价跌了,但是你敢抄底吗?
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